6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 351’e göre “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir”.
Burada dikkat edilmesi gereken husus kiralanan taşınmazın, kira sözleşmesi akdedildikten sonra iktisap edilmiş olmasıdır. Madde metninde yer alan “sonradan” ifadesi ile bu husus vurgulanmıştır.
Yeni malikin gereksinim sebebiyle açtığı davanın kabul edilebilmesi için, davanın “samimi” ve gereksinimin “gerçek” olması gerekmektedir. Gereksinimin gerçek ve samimi olduğunu yeni malik ispat etmek zorundadır.
Kiralanan taşınmazı sonradan edilen kişinin tahliye davası açabilmesi için süre bakımından iki seçeneği bulunmaktadır. Bunlar;
- Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı davayla veya
- Sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı bir davayla sona erdirmesidir.
- Edinme Tarihinden Başlayarak Bir Ay İçinde Kiracıya Yazılı Olarak Bildirilmesi
Yeni malik, kiralananı iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya göndereceği ihtarname ile taşınmazın tahliyesini talep etmelidir. Burada ihtarnamenin yazılı olması şarttır. Yeni malik birden fazla kişi ise tüm yeni maliklerin ihtarname göndermesi gerekmekte olup, yeni maliklerden birinin ihtarı yeterli olmamaktadır.
Dikkat edilmesi gerekir ki, Yargıtay taşınmazın edinim tarihinden itibaren bir ay içerisinde yazılı olarak yapılan bildirimin, bir ay dolmadan kiracıya tebliğ edilmesini de şart olarak aramaktadır. Başka bir deyişle, edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup, bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.
Bununla birlikte bir ve altı aylık sürelerin hesabında, iktisap edilen gün de hesaba katılmaktadır.
- Sözleşme Süresinin Bitiminden Başlayarak Bir Ay İçinde Dava Açılması
Yeni malik dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak kira sözleşmesinin sona ermesini talep edebilecektir.
Davanın açılması ile ilgili süreler kamu düzeninden olduğundan, mahkemece resen dikkate alınacaktır.
